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手机新2管理端:演讲实录 | 中城筑略王苏:产业园成本控制及控制要点

admin2022-11-035

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编者语

10月26日,中城筑略&亿翰产城园区规划设计大讲堂【第一季第四期】《产业园成本控制及控制要点》如期举行,行业内反响热烈。

本场亿翰产城大讲堂请到了我们的老朋友,中城筑略产城研究院的合伙人、设计总监――王苏。王苏总对于产业园的设计规划经验十分丰富,很多项目都是由王总亲自参与整体设计规划中,并且其中很多个项目现已成为行业中非常知名的典型案例。

全文包括王苏总对于产业园区低成本、高品质设计要点的分享,以及对于产业园区规划设计的经验总结,并且有亿翰产业研究院院长黄新云作为本次会议主持人并开展问答环节。

以下为论坛实录:

亿翰产业研究院院长 黄新云:各位手机前电脑前的观众朋友们晚上好。今天是我们亿翰和中城筑略合作的产业园区设计论坛的第四期。第四期的名字叫做如何实现成本领先以开发为导向的园区成本控制精益。今天请到了我们的老朋友,中城筑略的设计总监王苏总。上一期我们介绍过苏总,苏总参与了全国大量的产业地产园区的项目的实际设计。在今天的分享当中我们分享很多的实际案例,案例方面会少讲一点但会多讲一些核心的心得。在上一期我记得很清楚,苏总直接把筑略带有专利的产品都拿出来了。现在我们把剩下的时间交给苏总。

中城筑略产城研究院设计总监 王苏:好的感谢。这一期的主题关于产业园的一些成本,我今天主要讲我整个的设计过程中的一些心得。我直接讲我几个产业园的成本控制及控制要点。首先第一个,关于如何做到低成本和高品质的产业园区的设计要点。第二个是我们经常会使用到的,尤其是在面临我们高密度的产业园区的开发时如何解决我们停车的问题,同时在不大面积开挖地库的情况下怎么解决停车问题。第三个,在设计的立面设计包括一些产品设计的时候有些隐形的成本细节,包括开窗排烟开启扇等等,包括构造柱还有立面的一些装饰的凹凸等等细节是如何把控的。我从这三个方面来进行分享。

第一,是低成本高品质的产业园区的设计要点。我把它总结为划重点、造空间、近尺度、替材料四个点十二字。第一从规划的视角如何划重点,整体是考虑从规划视角重点打造我们的城市界面,从整个园区里看哪些是重点要打造的立面或者是城市形象,把它分层次、分等级的划分出来。第二个是造空间,从我们整个产业园区的排布来看,相对来讲空间上会比较单一,主要是为了考虑到园区的空间的使用。我们会在一些重点的部位创造出一些交流包括屋顶的一些退台空间,能够丰富整个产业园区的设计。第三个是近尺度,近尺度的概念是我们不可能把所有的成本都都铺开来做,我们会将成本投入到最敏感最核心的地方,比如说一些形象路口,一些城市界面等等,我们会采用比较好的材料。第四个是替材料,替材料也是我们常用的控制成本的手法。以前我们是用比较好的材料比如说幕墙、石材等等,我们在产业园里尽量是用的类幕墙或者是窗墙等等来解决整个的控制成本的效果。我从这四个点来分别的阐述。

第一个是划重点,在每个项目里面我们都会有重要的城市展示界面,包括空间的变化、立面上的变化。首先规划上形成错落有致的天际线,同时保证主要的城市界面展示的地方做一些充满现代感,或者是相对材料比较好一点的城市标杆、地标性的城市界面。第三个我们会有不同的城市的企业logo向我们重点的城市展示,形成画重点的城市界面。从不同的界面上,材料的分布等级、用料的等级也是可以是不一样的。在最重要等级、最靠外的城市能级上会用比较好的幕墙或者是类幕墙等等这种材料提升我们整个园区的品质。在内部相对不是那么重要的界面我们会采用更多的窗墙体系来控制整体的成本。

第二个造空间,尤其是在我们产业项目里面楼密度会偏高,楼栋会比较多而且一般来讲产业园的楼宇比例上各方面都会偏长,城市界面楼宇偏大,所以整个的界面会利用造空间、景观退台、城市景框等等这种形式来增强整个园区的空间上的变化,打造比较宜人的交流空间,提升整个园区的品质。这是一些设计上的手法,很容易被政府部门一起去进行采纳,同时也不会揪住整个设计过程中形成的兵营式排布等等这些小问题。

第三,近尺度相对来讲比较好理解,我们在近人尺度包括雨棚底下一到二层的位置采用金属等等材料让人看上去更小、有品质,而不是大面积的去用铝板幕墙这种材料,这也是节约成本比较好的手法。把该花的费用花到主要的形象口。有一些案例比如说主路口雨棚我们会采用一些铝板,包括入口采用一些幕墙等。同时我们楼宇的logo结合一体化的设计,采用了金属的质感会比较细节。我们建议用金属的会更好一些,因为它的细节程度包括它的工业化感觉会更好。

第四,在替材料方面我们也研究过,比如说在有些项目上需要去做幕墙的,我们会替换我们一些层间幕墙,同降低整个木墙的成本,包括有些用石材的,我们会用一体板、水泥石板等等,也能把石材的价格降下来,同时我们涂料尽量减少立面的凹凸起,尽量减少我们建筑造型的施工难度。可以采用一般的涂料的手法,同时使用丰富的一些色彩使得整个立面的层次更丰富,这是我们整个窗墙体系的一些做法。我们会采用一些窗墙来代替以前的那种大面积用幕墙或者是大面积的开窗控制一定的开窗的比例,如果品质要求稍微高一点我们可以采用窗墙体,采用保温一体板,或者直接用涂料都可以。

第二个,大家经常会遇到或者是在实际项目操作过程中会经常面临的投资测算算不过去的问题。因为第一个,容积率比较高,比如现在上海的园区的容积率慢慢的也往2.5以上3.0左右的工业地块的容积率去走。容积率高了之后,停车各方面也是比较困难。上海的工业用地是按照0.4%左右的停车配比,但实际使用过程中最少要达到0.5%或者0.6%才能满足真正未来后期的园区的使用运营。但是因为地库的开挖成本一方面比较高,第二我们有些工业厂房的产业楼挖了地库之后,首层的荷载要没法保证,导致很多业主都不希望开挖地库。所以我们就想了几个相对比较好的解决方案。第一,我们不开挖地库解决架空的停车,利用楼栋之间和首层层高进行围合的架空停车。第二个我们在南方的有些项目上已经实现做的屋顶停车,利用汽车电梯把停车落到屋顶。我讲一下实际的操作案例。

第一个是架空停车是利用首层层高的优势以架空车库进行错层,既保证了首层的层高和它的采光、通风系统,也保证了我们首层的地下不开挖。我们地库利用了整个建筑楼宇之间进行了围合,能实现整个地库、架空停车、首层荷载同时都能兼得。同时也能保证整个采光和通风也能做到自然排烟。这是我们最新研发的利用架空停车的最新的方案。因为架空停车下面可以做一些设备用房,一般首层层高都是比较高的情况下,有些设备用房如果硬塞到建筑首层,既浪费我们首层的价值,也浪费了首层的层高的空间。在研发的时候实现了架空,它是在四到五栋楼围合成了组团下面做了架空停车。这样我们既省去了坡道,也省去了开挖的成本。停车的效率是非常高的,因为首先架空的楼板以我们的建筑主体都完全脱开,我们利用最合适的楼宇的间距进行车位的排布,我们项目架空车库的面积是4400平米,能停142辆车,平均是30平米左右一辆,还有一些设备用房和非机动停车一些区域。停车区域也不影响我们整个产业楼的首层的荷载和首层的货运和人行的出路口,成本上是完全解决了产业园区停车难的问题,既节约了成本也解决了一部分的停车,也不影响我们整个的产业楼首层的荷载和首层的使用。是整个产业园区的设计里比较重要的创新。

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第二种形式是可以采用汽车梯实现屋顶停车。第一种的是采用屋顶的形式,可以直接通过两部汽车梯实现屋顶的停车,也能满足地库不开挖,把停车位屋顶进行利用。可以做一些类似于节能、上面再做一些太阳能(000591)板的设计,这在珠三角那边做的比较多一点。因为珠三角那边厂房面积也比较大,停车位在屋顶也能够完全实践,而且我们已经是有落地项目进行实施。为什么我们要重点讲?因为停车板块是在所有的产业园的设计中是不能够忽略的问题,既保证我产业园的高密度,又要解决我的停车还不能开挖地库,这是我们在整个设计过程中经常会遇到的一些疑点和难点,我们已经做出了两种比较好的解决思路。

第三个关于我们产业园设计过程中到后期落地的细节,包括我们的开窗、排烟窗、开启扇等等,包括构造柱设计的逻辑,我们在整个的设计过程都会遇到。怎么达到隐形的成本能够做到更好的控制?第一,有些建筑的立面为了做一些凹凸感,会在建筑主体上进行材料的往外凹或者是往外凸的效果,线条本身会浪费装饰成本,我们更多的是利用本身建筑的构造特点,尽量减少非必要的装饰线条,寻找建筑的立体感。从设计逻辑来看,有些楼梯、电梯其实在边框要退梁柱的位置,我们在这些位置做一些凹凸的变化,就可以实现我们整个建筑的立体感。我觉得是没必要去硬往外再凸一块,浪费整个成本。

第二,根据我们建筑的一些排烟、通风等等这些要求,因为我们建筑的层高都比较高,我们排烟顺序的时候第一选择是利用对流的集中设置排烟窗。排烟窗怎么来设置?首先,我们也估算过六个柱跨或者八个柱跨都可以保证我们所有排烟窗的设置尽量保持对流。第二个点,满足通风的同时我们还要满足所有的窗户都能开启。在开启的过程中经常用到开窗器,开窗器是可以联动的,成本采购是按套算,我们尽量集中设置那么整个园区成本也是比较可观的。第三个点,在开窗的尺寸上,我们一般是开启的通过计算人的臂长和高度,一般都是控制在75公分左右,人能够得着的,比较舒适的。我们在研究窗户开启的时候,第一个集中设置,第二尽量能够用套装的开窗器,第三是开窗开启扇的宽度和高度尽量不用超标的尺寸,用标准的尺寸。在我们整个立面设计和开发过程中能够节约大量的隐形建安成本。

根据层高的不同,统一开启扇的模数,因为开启扇有重量的要求就有大小的要求。从图纸上来看,我们开启扇的宽度和高度是一致的,变化的是固定扇。比如说我们七米二的模块,它的固定扇是一米二,上面是900。如果是六米八的层高,固定扇是按照层高的变化而变化的。根据不同的层高固定扇的位置或者高度也是发生变化的。所以说从层面来看基本上每一面窗的窗户玻璃的大小不会超过三个平米,所以说控制下来的成本包括玻璃的成本也是比较低的。我们在研究开窗的形式的时候也是尽量做到模数化和我们的变数是在一定成本可控范围内。

在平面上构造尤其是开窗的形式,左边和右边两个开窗的构造。整个开窗的面积是一样大的,但是它的构造柱因为层高比较高,窗户上都会用到构造柱。构造柱在施工过程中错速费是经常现场会遇到的一些问题。像我们左边的这个,因为开窗比较多,需要做八个构造柱才能把窗户做起来。我们换一种设计思路采用大小窗的形式,中间的是采用的细条,一根构造柱出来解决。我们同时一个标准柱跨里面通过优化,我们设计过程中只要四个构造柱就可以达到我们构造的建造标准的要求。成本也是可以节约不少的。 在设计细节过程中会遇到各种各样的成本的问题,因为我们比较早的去研究包括标准化的设计、构造、机械排烟、层高等等对园区的成本影响是比较大的,尤其是隐形的成本。

看上去立面效果比较好,但是建造出来的成本相对会比较高,我们在这个层面做了很深很细的研究。我今天和手机前的朋友分享么多,下次有机会我们再聊一些关于设计过程中会遇到的一些细节把控的一些问题。

亿翰产业研究院院长 黄新云:好的,感谢苏总。今天又学到了非常多的内容。苏总刚刚讲的在设计领域都是非常宝贵的经验。特别我刚刚看到了停车等一系列的内容都是非常好的想法。今天因为我们聊的东西比较专业,同样是我们手机屏电脑前的很多的朋友们其实 并不是设计出身,我挑选几个。为了满足更多观众的其他需求,今天问题我们就不挑很细分的产品设计相关的。我们问几个刚刚在屏幕上看到的其他的问题。第一个问题我看到有朋友在聊说关于项目成本的问题,他这样说的:有些企业项目成本高,有些企业项目成本低,王总您是怎么看的?从设计的角度怎么看成本?我们所说对于这种项目的高成本投入它会有非常大的价值吗?您认为相对合理的 我们所说工业园区的建安的成本应该可以控制在多少的范围?

中城筑略产城研究院设计总监 王苏:任何开发项目成本都是大家非常关注的,因为简单的谈设计大家都希望他做非常好的作品,经历过这么长时间的积累,大家单从设计上去讲都希望能够做好的作品,把设计的空间都做的很好。我觉得作为建筑设计师都会有这个想法,因为我们的产业虽然是产业项目,但是他同时也是开发项,也需要去经营,需要有经营的整体的逻辑。从经营的角度出发,我们是在有限的成本,有限的资金条件下怎么把园区做到最符合市场的需求、最匹配客户的需求、最匹配开发的成本的需求?这是我们把几者结合起来能够形成的结果。不能单从的设计的角度去看。那么从成本的角度,我始终认为并不是说一定是要投入很多才能做出好的设计。我们一般做的产业园区就每个项目成本管控都相对会比较严格一些。刚刚讲的四个手法里,怎么在有限的成本控制的前提下做好的园区。首先我不能一味的把所有的成本都投入到一个地方,需要做好主次的分类、等级的划分,把目标成本控制到不同的项目上。第二,本身上来讲,不管是我们做园区项目也好做其他项目也好,本身也是我们每次都要重点做的事情。像我们经常会做重要的等级和不重要的等级,采用的立面成本控制也是不一样的。包括重要的楼,成本造价也是会有些分配的,我们控制的是总量。这是我们在设计过程中经常去跟成本碰的过程。这是属于算账逻辑,比如说我们的成本控制的最低2000多每平米

亿翰产业研究院院长 黄新云:我打断一下,2000是不含内部机电的对吧还是含了机电?

中城筑略产城研究院设计总监 王苏:建安成本。根据不同的区位等级来来划分来匹配整个的园区的等级。所以一般我们也会跟主要的开发商一起合作做一些比如说标准化的a档的、b档的或者c档的,成本造价就会形成种标准化的内容。这样子才会有一些可参考的去做快速达到开发的效果。

亿翰产业研究院院长 黄新云:顺着问题那我再追问王总一个问题,其实刚刚聊天第一个低成本第二个高品质,又让马儿跑得快,又让马儿不吃草。我帮广大网友继续挖一挖,王总您刚刚已经聊了四个方向了,能实现低成本高品质的园区设计,您觉得做园区有一些东西是不太合算的,能给我们举几个例子吗?是不是做曲面的?我看现在很多园区都很流行为了追求流线感去做曲面。但其实曲面看上去成本是很高的,我只是举个例子,您有没有方面的经验呢?

中城筑略产城研究院设计总监 王苏:做产业园区一方面是要面临的政府的审查审,他们对项目会有些要求。第二个可能会遇到一些企业的定制,也要求你做不规则的或者是曲面的建筑形态,专门做定制的需求。其实不一定非得一定在这个层面会花很多成本,做曲面的不见得会花成本太多,怎么是通过设计上的一些手法,比如说我们会在做横向线条、曲面的时候或者是无线的时候会有针对性的在有些角度上做一些。我觉得从空间使用的角度来讲,作为产业园项目的话应该会尽量避免很夸张的曲面的设计,会导致后面的一些空间没法控制。

亿翰产业研究院院长 黄新云:好的王总。最后咱们还有一个问题,王总现在很多同事朋友们出差都想去看一看项目,您也设计过很多项目有没有哪些项目是值得推荐大家去看一看的?项目当中有哪些亮点?

中城筑略产城研究院设计总监 王苏:好的项目还是挺多的。我觉得好项目有一个评判标准,客户比较喜欢肯定是运营的比较好,上海有蛮多的,金地威新在上海做的所有的园区都挺受客户喜欢。第一,从租金的角度来讲,运营的角度成本也不高,空间比较方正,使用效率比较高是他们的优势。第二,楼宇的配置也是跟客户匹配的。比如说楼板客展包括货梯、标装口跟企业客户也是相对比较匹配,这是我觉得在再加上一些安保上与以前有些老的厂房肯定是没有办法跟物业相匹配的。第二,像上海地区我觉得闵行的达闼人工智能产业园,嘉定智造园我觉得值得去看,因为他们那里虽然是比较早的项目,从设计角度来讲并没有特别多的亮点。但是从产品的创新角度我觉得还是比较多的,比如说他大风车的产品,现在的租金是跟独栋的租金几乎是一致的。所以我觉得客户对他的受欢迎程度一定是有他的好处和亮点在。首先是空间使用效率比较高。一些生产流线包括是排布也是比较好使用,虽然它是高层,甚至到了六层七层也能够租的很好。我觉得是上海相对比较早的工业上楼的典型的案例。所以我们后期的项目设计过程中,并不怕企业不上楼,不一定非得做四层还是独栋的厂房,只要配置空间、产品做对了其实上到六楼七楼或者是八楼应该都是没有问题的。并不是企业不愿意上去,都可以上去,只要配置各方面都能达到。深圳的项目就比较多了,比如生命科学园在坪山的,包括东莞那边一些工业上楼的项目 他们容积率都非常高,3.5的容积率甚至4.0的容积率,这种项目都是一些高层的立地厂房,同时还要解决他的停车问题。这些项目基本上屋顶停车各方面都已经能完全的实现。

亿翰产业研究院院长 黄新云:我再请教一个问题,现在有很多区比如说温州、青岛,我们最近在承接这些前策的项目。很多区域上的企业对上楼是非常反感的,因为对于上楼生产线包括它自身上楼习惯都不是很适应。但关键是现在政府在土地规划上就这么规划的。这时候矛盾会比较强烈。在矛盾强烈的情况下,咱们筑略有什么特别有一些好的办法吗?或者会从几个维度会做相应的一些思考可以给大家一些借鉴。

中城筑略产城研究院设计总监 王苏:因为有一些偏大型制造业的城市,到一楼二楼已经是极限了,再上我们停车也做不了,大型设备也上不去。是很有可能的,因为每个地方的产业结构各方面也不同,客户企业客户也不一样。我们在实际项目中也遇到过,真正的做类似于产业地产开发的我觉得还是要研究清楚产业结构。重点是不是做大型装备或者是大型智能制造的,或者是制造型企业要根据产业结构、产业定位来输出产品的匹配。我们的方法第一个是把一些产品反复做测试,当地的企业客户做测试。同时能够再进行反馈,再进行社区调研问。还是要拿到产品,我们也做了周边的城市的一些项目,我们会初步拿一些初步想法再拿着产品去找对应的一些调研、验证、进行反馈。我们再根据调研的信息和结果进行设置上的修正。这是每个设计公司或者是开发的公司都应该去确保当拿不定的时候应该去做产品测试。我觉得应该是很有必要的。

亿翰产业研究院院长 黄新云:好,今天晚上非常感谢我们王苏总整体的介绍,干货非常多。稍后跟各位观众朋友们做个小小的预告,我们和中城筑略今年12月份等我们所有的论坛每一期全部做完,同时我们可以和筑略一起联合研究10-15个项目,最后会集成一本小册子。大家觉得前几期论坛当中很多产品意犹未尽,比如说我现在特别感兴趣的苏总设计的嘉定的金地威新的项目到底是什么样的情况?一步步是怎么走来的?毕竟也是个相对成熟的项目在上海非常有名,特别是不只是它的产品设计,它的运营打法,我们会把这些东西在我们论坛系列提到的一些重点项目案例做成小册子对公众进行么整体的发售。大家可以敬请关注我们后续一系列的相应的一些活动。亿翰大讲堂共筑产学研的桥梁,今天非常感谢苏总,非常感谢手机以及电脑前的各位我们下期再见。

本文首发于微信公众号:产城观察网。文章内容属作者个人观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。

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